Tasaciones Madrid

Las tasaciones con finalidad de garantía hipotecaria las tiene que realizar obligatoriamente una Sociedad de Tasación. Habrá unas 20 o 30 en toda España. Suelen tener una central en Madrid, y luego en cada provincia tienen un colaborador que les realiza las visitas. El Banco de España exige que estos colaboradores sean Arquitectos o Arquitectos Técnicos.

Por tanto, la inspección técnica y el trabajo de campo que realiza un profesional de nuestro equipo es exactamente el mismo que el que ejecutaría para una Sociedad de Tasación. La gran ventaja es que, al contratarnos directamente para cualquier otra finalidad distinta a la hipotecaria, obtendrás la misma rigurosidad técnica y calidad por un precio notablemente inferior.

Las tasaciones con finalidad de garantía hipotecaria tienen una validez legal de 6 meses a contar desde la fecha de emisión del informe. Transcurrido este plazo, la tasación caduca a efectos bancarios y la entidad financiera exigirá actualizarla o realizar una nueva para tramitar el préstamo.

Para el resto de finalidades (reparto de herencias, divorcios, asesoramiento de compraventa o peritajes judiciales), la normativa no establece una fecha de caducidad estricta. Sin embargo, dado que el mercado inmobiliario varía constantemente, cuanto más reciente sea la valoración, mayor peso probatorio y validez tendrá ante terceros.

Una tasación inmobiliaria no es una ciencia matemática exacta, sino una estimación profesional y fundamentada del valor de mercado de un inmueble en un momento determinado. La razón principal de esta variación radica en la selección de los inmuebles testigo (las muestras de comparables en venta en la misma zona). Basta con que cada técnico seleccione muestras diferentes, o aplique coeficientes de ponderación distintos según su criterio sobre el estado de conservación, la altura o las calidades, para que el resultado final varíe.

No obstante, si ambas tasaciones están rigurosamente ejecutadas, los valores obtenidos nunca serán idénticos, pero sí muy parecidos. Las variaciones razonables se sitúan habitualmente dentro de un margen de entre un 5% y un 10%.

Aunque el criterio exacto de concesión depende de la política de análisis de riesgo de cada entidad bancaria, esta limitación responde principalmente a criterios de prudencia financiera y a las recomendaciones del Banco de España.

Al exigir que el comprador aporte un 20% con sus propios ahorros (más los gastos de compraventa), el banco reduce el riesgo de impago y asegura que el importe del préstamo quede cubierto por el valor real del inmueble en caso de una eventual ejecución.

Por norma general, los porcentajes de financiación habituales son:

• Vivienda habitual: Hasta el 80% del valor de tasación (o del precio de compraventa, el menor de los dos).
• Locales, naves industriales u oficinas: En torno al 50% - 60%, al considerarse activos con menor liquidez de mercado y mayor riesgo.
• Segunda residencia: Entre el 60% y el 70%.

Nota: Estos porcentajes pueden variar en función del perfil de solvencia del cliente o de acuerdos específicos con cada entidad.

Son préstamos en los que el banco financia el 100% del precio de compra. Suelen concederse mediante una doble garantía (hipotecando un segundo inmueble), el aval de un familiar o bien cuando el inmueble se tasa en una cifra sensiblemente superior al precio de compra, de forma que el 80% de esa tasación cubre la totalidad de la compra.

Esta última opción es la menos recomendable: si el precio de compra está acorde al mercado, la tasación rondará esa cifra y no saldrá el préstamo al 100%. Además, una tasación hipotecaria muy por encima del precio escriturado suele derivar en una liquidación complementaria ("paralela") por parte de la Consejería de Hacienda.

Ante una liquidación provisional de impuestos se pueden presentar alegaciones y solicitar la tasación pericial contradictoria. Es habitual aportar justificantes de desperfectos, facturas de reformas o incluso vídeos continuos sin cortes desde la fachada exterior para demostrar el estado real del inmueble en la fecha de compra.

Tras la respuesta de la administración se abren dos opciones:

• Ajustar la tasación a una cifra no superior al 10% por debajo del valor de la Administración, cifra que suele ser aceptada sin necesidad de nombrar un perito tercero.
• Si la diferencia supera el 10% y el contribuyente insiste en defender el valor de compra, se recurre a un perito tercero designado por sorteo. Si la valoración del perito tercero se aproxima al valor declarado por el comprador (máximo 20% de diferencia), la Administración asume sus honorarios; de lo contrario, los abonará el contribuyente.

Si la tasación se realiza con finalidad de garantía hipotecaria, el tasador debe aplicar estrictamente la Orden ECO/805/2003. En su artículo 5.1.c establece que, si la superficie construida real es superior a la registral, se debe comprobar la normativa urbanística del municipio para determinar si dicha ampliación es legalizable.

A partir de ahí se presentan dos escenarios:

• La ampliación cumple la normativa urbanística: La superficie real se podrá valorar en el informe. Sin embargo, para conceder la hipoteca, muchas entidades bancarias ponen objeciones si se computan metros no escriturados (incluso aunque se disponga de licencia de obras o proyecto visado). En esos casos, el banco exigirá ajustar la valoración únicamente a la superficie registral, lo que reducirá el valor final de tasación.
• La ampliación no es legalizable, hay división horizontal o no se justifica: El tasador solo podrá adoptar la superficie reflejada en la documentación registral.

Sí, puede afectar directamente al valor final del informe. En la Comunidad de Madrid existen distintos tipos de vivienda protegida que se diferencian por el precio máximo de venta fijado por la administración y por los años de régimen de protección (que varían desde los 7 o 15 años en algunas modalidades, hasta los 20, 30 o 50 años en otras).

A efectos de valoración nos encontramos en dos situaciones:

• Viviendas descalificadas o liberadas: Son aquellas en las que ya ha transcurrido el periodo legal de protección y la Consejería de Vivienda permite su venta a precio libre. En este caso, el valor de tasación no se ve afectado y se valora como cualquier inmueble del mercado libre.
• Viviendas protegidas (con VML activo): Son viviendas que continúan sujetas a un Valor Máximo Legal (VML). Por normativa, el tasador debe calcular tanto el valor libre de mercado como el valor máximo legal asignado por la Comunidad de Madrid. El valor de tasación final será siempre el menor de estas dos cifras.

Sí, estar alquilado puede condicionar el valor final de la tasación. Cuando un inmueble se encuentra arrendado, la normativa exige realizar el cálculo mediante dos métodos de valoración distintos:

• Método de comparación: Estima el valor de mercado analizando los precios de venta de inmuebles similares en la misma zona.
• Método de actualización de rentas: Utiliza fórmulas financieras para determinar el valor de la propiedad en función de los ingresos netos que genera el contrato de alquiler existente.

El resultado final:

Por principio de prudencia valorativa, el valor de tasación definitivo será el menor de los dos importes calculados. Si el alquiler pactado en el contrato está por debajo de los precios actuales del mercado, el valor por actualización de rentas resultará inferior y limitará el valor final de la vivienda.

No. Las tasaciones oficiales evalúan exclusivamente bienes inmuebles (aquellos elementos fijos que forman parte de la estructura y no se pueden trasladar sin destruirlos o alterarlos).

Existen razones claras por las que estos elementos no incrementan la tasación:

• Mobiliario y electrodomésticos: Son bienes muebles y extraíbles. En un proceso judicial o de ejecución hipotecaria, estos enseres pueden ser retirados por el propietario de la vivienda, por lo que no constituyen una garantía real para una entidad financiera ni forman parte del valor del inmueble.
• Plantas, árboles y reformas de jardinería: Aunque hayan supuesto una inversión elevada, la vegetación es un elemento vivo que requiere cuidados constantes. En caso de que el inmueble permanezca desocupado o sin mantenimiento durante un tiempo, estos elementos se deterioran o secan rápidamente, perdiendo todo su valor.

Lo que sí suma valor a la finca:

Lo que sí se computa en la tasación son las obras e instalaciones fijas vinculadas al suelo o a la edificación, tales como la construcción de una piscina, pérgolas de obra, cerramientos, sistemas fijos de riego o la nivelación y pavimentación del terreno.

Si la finalidad de la tasación es la garantía hipotecaria, la respuesta es no.

Según la Orden ECO/805/2003 (artículo 18.3), en la valoración de inmuebles no se pueden incluir los acabados, decoraciones e instalaciones específicas no polivalentes, es decir, aquellas que sirven únicamente para un tipo concreto de actividad económica.

¿Qué elementos sí se valoran y cuáles no?

• Sí se computan (elementos polivalentes): Obras generales válidas para cualquier negocio, como el solado, la pintura básica, falsos techos sencillos, la instalación eléctrica general o un aseo funcional.
• No se computan (elementos específicos): Instalaciones costosas destinadas a un uso exclusivo, tales como la cocina de un restaurante, la barra de un bar, vitrinas comerciales fijas o salas plomadas de clínicas. Estos locales se valoran en la práctica como un espacio "en bruto" acondicionado de forma básica.

¿Por qué exige esto la normativa hipotecaria?

La razón es la liquidez del inmueble en el mercado. Si el propietario de un restaurante no pudiera hacer frente a la hipoteca y la entidad bancaria tuviera que ejecutar el local para subastarlo, una tasación que hubiera incluido la cocina o la barra limitaría los compradores solo a quienes deseen abrir otro restaurante.

Un comprador que busque instalar una peluquería o una tienda no estaría dispuesto a pagar por unas instalaciones que tendría que demoler y retirar. Por ello, la normativa obliga a tasar solo los elementos comunes para garantizar que el local mantenga el mayor abanico posible de compradores en el mercado libre.