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PREGUNTAS FRECUENTES

¿En que se diferencian las tasaciones realizadas por un Arquitecto de nuestra empresa, respecto a la solicitada a una Sociedad de Tasación?

Tengo una tasación anterior de mi vivienda de otra Sociedad de Tasación distinta a la que actualmente me está tasando la vivienda ¿sirve de algo?

¿Por qué si encargo dos tasaciones de la misma vivienda a distintas Sociedades de Tasación, el valor obtenido puede ser diferente?

¿Por qué el banco me da un 80% y no el 100% del valor de tasación?

- Tengo una vivienda unifamiliar que mide más m2 construidos de los que consta en el registro de la propiedad ¿Qué superficie adoptará el tasador?

- Mi vivienda es de VPO ¿Afecta al valor de tasación?

- Mi vivienda está alquilada ¿Afecta al valor de tasación?

- Me he gastado unos 20.000 € en muebles en mi vivienda y otros 10.000 € en árboles tropicales para el jardín, ¿tendrá en cuenta el tasador estos gastos en la tasación?

- He comprado un local comercial en bruto y me he gastado 200.000 € en acondionarlo como restaurante, ¿tendrá en cuenta el tasador estos gastos si pidiera una tasación?

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¿En que se diferencian las tasaciones realizadas por un Arquitecto de nuestra empresa, respecto a la solicitada a una Sociedad de Tasación?
Las tasaciones con finalidad de garantía hipotecaria las tienen que realizar obligatoriamente una Sociedad de Tasación. Habrá unas 20 o 30 en toda España. Suelen tener una central en Madrid, y luego en cada provincia tienen un colaborador que les realiza las visitas. Estos colaboradores el Banco de España exige que sean Arquitectos Técnicos o Arquitectos Superiores.
Por tanto, un Arquitecto de nuestra empresa va a realizar el mismo trabajo en una tasación, ya sea el encargo realizado a traves de una Sociedad de Tasación o o para un particular.


Tengo una tasación anterior de mi vivienda de otra Sociedad de Tasación distinta a la que actualmente me está tasando la vivienda ¿sirve de algo?
Francamente no. Una Sociedad de Tasación debe basarse en muestras de mercado obtenidas en el momento de hacer la tasación. Si la anterior tasación fue hecha hace unos meses o años, es posible que las muestras de mercado obtenidas fueran más altas o bajas que las existentes en el momento.
Además, es posible que esta tasación estuviera mal hecha, con lo cual un tasador debe siempre partir de 0 y hacer todas las comprobaciones necesarias, sin fiarse de ningún otro informe.

¿Por qué si encargo dos tasaciones de la misma vivienda a distintas Sociedades de Tasación, el valor obtenido puede ser diferente?
Una tasación se basa en muestras de mercado. Basta con que cada tasador utilice unas muestras de mercado en lugar de otras, y la tasación saldrá diferente. Exactas nunca saldrán, pero si están bien hechas deberían parecerse.
Las tasaciones no son matemática exacta. Son una estimación aproximada del valor de venta de un inmueble, con lo que el valor final puede variar. Recordemos que no siempre el valor de tasación más alto es el correcto. Es muy común que el cliente se aferre al valor más alto y crea que el tasador que dio el valor más bajo es un incompetente, y puede no es así. Es posible que el tasador que diera el valor más alto se equivocara.




¿Por qué el banco me da un 80% y no el 100% del valor de tasación?

Esta pregunta sería mejor hacérsela a los bancos. Los bancos dan un % del valor de tasación en función del riesgo. Normalmente si el bien a hipotecar es una vivienda, dan el 80%. Si es una nave industrial u oficina, dan el 60%. Estas cifras pueden variar según el banco o caja.



Tengo una vivienda unifamiliar que mide más m2 construidos de los que consta en el registro de la propiedad ¿Qué superficie adoptará el tasador?
Si la tasación tiene como finalidad la garantía hipotecaría debe ajustarse a la Orden ECO/805/2003, la cual expresa claramente en su articulo 5.1.c. del titulo 1º capitulo 1, que si un inmueble tiene una superficie construida superior a la registral, se deberá comprobar la normativa urbanística del municipio para comprobar si es legalizable.
Por tanto, si el exceso de superficie es legalizable por el Ayuntamiento se debe tasar. No obstante en la práctica solo se tasa el exceso de superficie cuando el cliente tiene licencia de obras de dicha ampliación, ya que es difícil comprobar la legalidad de las mismas.
Se recomienda que todo propietario de una vivienda unifamiliar con ampliaciones de superficie no registradas, haga las gestiones necesarias en su ayuntamiento para obtener la licencia de obras y posteriormente, inscribir el exceso de superficie en el registro de la propiedad.


Mi vivienda es de VPO ¿Afecta al valor de tasación?
Hay dos tipos de viviendas de protección oficial:
- Las descalificadas: suelen ser viviendas de edificios construidos antes de 1978, y el IVIMA permite que se vendan al valor que quieran las partes. En este caso, la tasación no se vería afectada por nada.
- Y las protegidas: suelen ser posteriores a 1978 y tienen valor máximo legal impuesto por el IVIMA. En este caso el valor de tasación coincidiría con el valor máximo legal, que suele ser bastante inferior al de una vivienda libre de similares características en el mismo barrio.
Normalmente, la protección dura 30 años a partir de la construcción del edificio, pero no en todos los casos, ya que si el edificio fue promovido por obras públicas, la protección puede durar hasta 50 años.
Lo ideal sería que todo propietario de una vivienda de VPO tuviera la cédula de calificación del IVIMA para saber si su vivienda está protegido o no. En caso de no tener la cedula de calificación, el tasador tendría que realizar las consultas correspondientes en el IVIMA, con lo que los plazos de la tasación se podrían alargar considerablemente.



Mi vivienda está alquilada ¿Afecta al valor de tasación?
Cuando una vivienda está alquilada, además de tasar por el método de comparación, se debe tasar por el método de actualización de rentas. Este método se basa en fórmulas matemáticas, las cuales estiman el valor del inmueble en base a los beneficios obtenidos por el alquiler.
Entre el valor obtenido por comparación y el obtenido por actualización de rentas, se adopta el menor de los dos por prudencia valorativa.


Me he gastado unos 20.000 € en muebles en mi vivienda y otros 10.000 € en árboles y plantas para el jardín, ¿tendrá en cuenta el tasador estos gastos en la tasación?
No. Como su nombre indica se tasa el bien inmueble, es decir, aquel que no se puede mover y perdura en el tiempo invariable. Los muebles de la vivienda no se pueden tasar ya que en caso de embargo, es lo primero que se lleva el cliente en el desahucio. De igual manera, las plantas y arboles por muy caros que sean tampoco se tienen en cuenta en la tasación ya que en caso de embargo, si la vivienda está varios meses vacía sin nadie que las cuide se secan.

He comprado un local comercial en bruto y me he gastado 200.000 € en acondionarlo como restaurante, ¿tendrá en cuenta el tasador estos gastos si pidiera una tasación?

Si la finalidad es la de garantía hipotecaria no. Según la Orden ECO/805/2003, en su titulo 2º sección 2 artículo 18 punto 3:
“El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.”
Esto quiere decir que cuando se están valorando locales o naves, a pesar de tener obras de reforma realizadas, se valoran como si estuvieran en bruto más el coste de elementos polivalentes para cualquier tipo de negocio, como por ejemplo el solado o el coste de un aseo. No se tienen en cuenta los gastos extra para acondicionar un local o nave para un tipo de negocio en concreto, como puede ser la cocina en un restaurante.
El motivo de que no se tengan en cuenta estos gastos es fácil de entender: imaginemos que el dueño de un restaurante tiene una hipoteca sobre su local, y por la mala situación económica llega un momento que no puede pagarla. El banco tendría que ejecutar la hipoteca y subastar el local. Si en la tasación se hubieran tenido en cuenta los gastos extra para acondicionar el local a restaurante, los posibles compradores del local en la subasta se limitarían a aquellos que quisieran poner otro restaurante. Si un posible comprador quisiera poner una peluqueria en ese mismo local, debería de pagar un dinero extra por elementos que no utilizaría (cocina, barra, etc), y acondicionarlo de nuevo a su modelo de negocio, con lo cual no le merecería la pena.
Por tanto, para que el posible rango de compradores de locales no se reduzca, solo se tasan aquellos elementos comunes para cualquier tipo de negocio, como el solado, la pintura o un aseo.

 

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